Heredar un piso: qué impuestos se pagan y dónde se paga de más
En una herencia se pagan dos impuestos sobre el inmueble: el ISD y la plusvalía municipal. En ambos hay margen, y hay plazos que no se pueden dejar pasar.
Al heredar un inmueble se pagan dos impuestos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (autonómico) y la plusvalía municipal (el ayuntamiento). Ambos tienen un plazo general de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable. El punto donde más se paga de más: declarar sin saber cuál es el valor de referencia del Catastro, y pagar la plusvalía sin comprobar si ha habido incremento de valor real.
Los dos impuestos
ISD · Sucesiones
Autonómico. Se calcula sobre el valor declarado, con el valor de referencia del Catastro como mínimo. Las bonificaciones y reducciones varían mucho según la comunidad y el parentesco.
IIVTNU · Plusvalía
Municipal. Grava el incremento de valor del suelo entre la adquisición por el causante y la transmisión. Si no ha habido incremento, no hay sujeción efectiva.
Además de los impuestos, hay que hacer el cambio de titularidad en el Catastro e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Si el Catastro y el Registro no coinciden (superficie, linderos), es el momento de coordinarlos.
Plazos: 6 meses, y corren
Ambos impuestos tienen un plazo general de 6 meses desde el fallecimiento. El ISD puede prorrogarse 6 meses más si se solicita dentro de los 5 primeros; la plusvalía, hasta un año. Pasado el plazo, hay recargos — y si te lo requiere la Administración antes de que declares, sanciones.
Dónde se paga de más
- Declarar sin mirar el valor de referencia. Es la base mínima del ISD. Si el inmueble está anticuado o en mal estado y el valor de referencia es alto, hay que documentarlo antes de declarar.
- Pagar la plusvalía sin comparar los dos métodos. Muchos ayuntamientos aplican el método objetivo por defecto, que suele ser más caro. En herencias, a menudo no hay incremento real de valor.
- No pedir las reducciones autonómicas por vivienda habitual del causante, parentesco o discapacidad. No se aplican solas.
- No corregir errores catastrales aprovechando el cambio de titularidad: superficie equivocada, uso mal clasificado, discrepancias con el Registro.
- Repartir entre herederos sin una valoración seria, y acabar con un reparto desigual o con una comprobación de valores de la Administración.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al heredar un piso?
Dos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que es autonómico, y la plusvalía municipal (IIVTNU), que cobra el ayuntamiento. Además hay que hacer el cambio de titularidad en el Catastro e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
¿Qué plazo tengo para pagar el impuesto de sucesiones?
Con carácter general, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables 6 meses más si se solicita dentro de los 5 primeros. La plusvalía municipal tiene el mismo plazo general de 6 meses, prorrogable a un año. Dejar pasar el plazo genera recargos.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto de sucesiones de un inmueble?
Sobre el valor declarado, con el valor de referencia del Catastro como mínimo. Si declaras por debajo del valor de referencia, la Administración regularizará. Por eso es clave saber cuál es el valor de referencia ANTES de firmar la escritura de aceptación.
¿Se puede pagar menos plusvalía en una herencia?
A menudo sí. Se compara el valor de adquisición del causante con el valor de transmisión: si no hay incremento de valor del suelo, no hay sujeción efectiva. Y si lo hay, se puede elegir entre el método objetivo y el real.
¿Hace falta una tasación del inmueble?
No siempre es obligatoria, pero es muy recomendable cuando el valor de referencia parece alto, cuando hay varios herederos (para repartir bien) o cuando se prevé una comprobación de valores. Una tasación ECO/805/2003 es la prueba más sólida ante la Administración.
Normativa citada
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y su Reglamento (RD 1629/1991).
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), arts. 104 y ss. (IIVTNU).
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y Real Decreto-ley 26/2021.
- Ley 11/2021 (valor de referencia como base imponible mínima).
Guía informativa, actualizada a la fecha indicada. Las reducciones y bonificaciones del ISD varían por comunidad autónoma: consulta tu caso.
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Si tienes una notificación del Ayuntamiento o del Catastro, el plazo para recurrir suele ser de un mes. No lo dejes.