Heretar un pis: quins impostos es paguen i on es paga de més
En una herència es paguen dos impostos sobre l'immoble: l'ISD i la plusvàlua municipal. En tots dos hi ha marge, i hi ha terminis que no es poden deixar passar.
En heretar un immoble es paguen dos impostos: l'Impost sobre Successions i Donacions (autonòmic) i la plusvàlua municipal (l'ajuntament). Els dos tenen un termini general de 6 mesos des de la defunció, prorrogable. El punt on més es paga de més: declarar sense saber quin és el valor de referència del Cadastre, i pagar la plusvàlua sense comprovar si hi ha hagut increment de valor real.
Els dos impostos
ISD · Successions
Autonòmic. Es calcula sobre el valor declarat, amb el valor de referència del Cadastre com a mínim. Les bonificacions i reduccions varien molt segons la comunitat i el parentiu.
IIVTNU · Plusvàlua
Municipal. Grava l'increment de valor del sòl entre l'adquisició pel causant i la transmissió. Si no hi ha hagut increment, no hi ha subjecció efectiva.
A més dels impostos, cal fer el canvi de titularitat al Cadastre i inscriure l'immoble al Registre de la Propietat. Si el Cadastre i el Registre no coincideixen (superfície, límits), és el moment de coordinar-los.
Terminis: 6 mesos, i corren
Tots dos impostos tenen un termini general de 6 mesos des de la defunció. L'ISD es pot prorrogar 6 mesos més si se sol·licita dins dels 5 primers; la plusvàlua, fins a un any. Passat el termini, hi ha recàrrecs — i si t'ho requereix l'Administració abans que tu declaris, sancions.
On es paga de més
- Declarar sense mirar el valor de referència. És la base mínima de l'ISD. Si l'immoble està antiquat o en mal estat i el valor de referència és alt, cal documentar-ho abans de declarar.
- Pagar la plusvàlua sense comparar els dos mètodes. Molts ajuntaments apliquen el mètode objectiu per defecte, que sol ser més car. En herències, sovint no hi ha increment real de valor.
- No demanar les reduccions autonòmiques per habitatge habitual del causant, parentiu o discapacitat. No s'apliquen soles.
- No corregir errors cadastrals aprofitant el canvi de titularitat: superfície equivocada, ús mal classificat, discrepàncies amb el Registre.
- Repartir entre hereus sense una valoració seriosa, i acabar amb un repartiment desigual o amb una comprovació de valors de l'Administració.
Preguntes freqüents
Quins impostos es paguen en heretar un pis?
Dos: l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD), que és autonòmic, i la plusvàlua municipal (IIVTNU), que la cobra l'ajuntament. A més, cal fer el canvi de titularitat al Cadastre i inscriure-ho al Registre de la Propietat.
Quin termini tinc per pagar l'impost de successions?
Amb caràcter general, 6 mesos des de la mort, prorrogables 6 mesos més si se sol·licita dins dels 5 primers. La plusvàlua municipal té el mateix termini general de 6 mesos, prorrogable a un any. Deixar passar el termini genera recàrrecs.
Sobre quin valor es calcula l'impost de successions d'un immoble?
Sobre el valor declarat, amb el valor de referència del Cadastre com a mínim. Si declares per sota del valor de referència, l'Administració regularitzarà. Per això és clau saber quin és el valor de referència ABANS de fer l'escriptura d'acceptació.
Es pot pagar menys plusvàlua en una herència?
Sovint sí. Es compara el valor d'adquisició del causant amb el valor de transmissió: si no hi ha increment de valor del sòl, no hi ha subjecció efectiva. I si n'hi ha, es pot triar entre el mètode objectiu i el real.
Cal fer una taxació de l'immoble?
No sempre és obligatòria, però és molt recomanable quan el valor de referència sembla alt, quan hi ha diversos hereus (per repartir bé) o quan es preveu una comprovació de valors. Una taxació ECO/805/2003 és la prova més sòlida davant l'Administració.
Normativa citada
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y su Reglamento (RD 1629/1991).
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), arts. 104 y ss. (IIVTNU).
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y Real Decreto-ley 26/2021.
- Ley 11/2021 (valor de referencia como base imponible mínima).
Guia informativa, actualitzada a la data indicada. Les reduccions i bonificacions de l'ISD varien per comunitat autònoma: consulta el teu cas.
Expliquem-nos el teu cas
Mirem la teva documentació i et diem si hi ha recorregut abans de començar res. Resposta en menys de 24 hores laborables.
Si tens una notificació de l'Ajuntament o del Cadastre, el termini per recórrer sol ser d'un mes. No ho deixis.