Valor de referència del Cadastre: què és i com impugnar-lo
Des del 2022, Hisenda et cobra l'ITP o l'ISD sobre el valor de referència encara que hagis pagat menys. Es pot impugnar, i t'expliquem com i amb quins terminis.
El valor de referència és la xifra que el Cadastre assigna a cada immoble des de l'01.01.2022 i que actua com a base imposable mínima de l'ITP (compravendes) i de l'ISD (herències i donacions). Si compres per sota d'aquesta xifra, pagues igualment sobre ella. Es pot combatre: autoliquides, i després demanes la rectificació i la devolució acreditant amb una taxació que el valor real és inferior. Termini general: 4 anys.
Què és i d'on surt
La Direcció General del Cadastre calcula cada any un valor de referència per a cada immoble a partir dels preus de les compravendes davant notari de la zona. És un càlcul estadístic i massiu: no visita el teu immoble, no sap si està reformat o si dóna a un pati interior.
El problema, amb números
Compres un pis per 180.000 € perquè està per reformar. El valor de referència del Cadastre diu 210.000 €. L'ITP no es calcula sobre el que has pagat, sinó sobre els 210.000 €. Amb un tipus del 10%, pagues 21.000 € en lloc de 18.000 €: 3.000 € de més per un valor que ningú ha comprovat.
Passa igual en herències i donacions amb l'ISD. I com que la càrrega de la prova és teva, si no fas res, el sobrecost es queda així.
Com s'impugna, pas a pas
- Consulta el valor de referència a la seu electrònica del Cadastre abans de signar. Si ja has signat, consulta'l igualment.
- Autoliquida l'impost. Aquí no hi ha drecera: primer es paga sobre el valor de referència. Si declares per sota, l'Administració regularitzarà i hi afegirà recàrrecs.
- Documenta el valor real amb una taxació ECO/805/2003, fotografies de l'estat, pressupostos de reforma i comparables reals de la zona.
- Sol·licita la rectificació de l'autoliquidació i la devolució d'ingressos indeguts, adjuntant tota la prova. Termini general: 4 anys.
- Si t'ho desestimen, la via és la reclamació econòmica administrativa i, si escau, la taxació pericial contradictòria.
Preguntes freqüents
Què és el valor de referència del Cadastre?
Una xifra que la Direcció General del Cadastre assigna a cada immoble des de l'01.01.2022, calculada a partir dels preus reals de les compravendes davant notari. S'utilitza com a base imposable mínima de l'ITPAJD (compravendes) i de l'ISD (herències i donacions).
Si compro per menys del valor de referència, sobre què pago impostos?
Sobre el valor de referència. Aquesta és la clau del problema: encara que l'escriptura digui 180.000 €, si el valor de referència és 210.000 €, l'ITP es calcula sobre 210.000 €. La diferència la pagues tu.
Es pot impugnar el valor de referència?
Sí, però no directament: primer has d'autoliquidar l'impost i després demanar la rectificació de l'autoliquidació i la devolució d'ingressos indeguts, o bé recórrer la liquidació. Cal acreditar que el valor de referència no respon al valor de mercat de l'immoble concret, normalment amb una taxació.
Quin termini tinc?
Per a la rectificació d'autoliquidació, el termini general és de 4 anys. Si t'han notificat una liquidació, el termini de recurs és molt més curt (habitualment 1 mes). Comprova la data del teu document.
Quan val la pena impugnar-lo?
Quan la diferència entre el valor de referència i el preu real és prou gran perquè l'estalvi fiscal superi el cost de la taxació i la tramitació. En immobles antics, en mal estat o amb particularitats (servituds, ocupació, herències) la desviació sol ser més alta.
Normativa citada
- Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (introduce el valor de referencia).
- Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 1/2004), disposición final tercera.
- Ley 58/2003, General Tributaria (rectificación de autoliquidaciones, tasación pericial contradictoria).
Guia informativa, actualitzada a la data indicada. No substitueix l'anàlisi del teu expedient concret.
Expliquem-nos el teu cas
Mirem la teva documentació i et diem si hi ha recorregut abans de començar res. Resposta en menys de 24 hores laborables.
Si tens una notificació de l'Ajuntament o del Cadastre, el termini per recórrer sol ser d'un mes. No ho deixis.