Discrepàncies entre el Cadastre i el Registre de la Propietat: com es corregeixen
Quan la superfície, els llindars o el titular no coincideixen entre el Cadastre i el Registre, l'operació es bloqueja. T'expliquem quines vies hi ha per corregir-ho i quan cal un tècnic.
El Cadastre i el Registre de la Propietat són dos organismes independents que no sempre coincideixen: la superfície, els llindars o fins i tot el titular poden diferir. La coordinació Cadastre-Registre (Llei 13/2015) permet corregir-ho, però segons el cas cal des d'una simple instància fins a un informe tècnic de validació gràfica signat per un arquitecte tècnic. Sense corregir-ho, notaris i registradors poden frenar una compravenda o una herència.
Per què no coincideixen el Cadastre i el Registre
El Cadastre té una finalitat fiscal (és la base de l'IBI i altres tributs) i el Registre una finalitat jurídica (protegeix la propietat davant de tercers). Són organismes diferents, amb bases de dades diferents, que històricament no s'han actualitzat a la vegada: una reforma es declara al Cadastre però no s'inscriu al Registre, o una segregació es registra sense comunicar-se al Cadastre.
La coordinació Cadastre-Registre, introduïda per la Llei 13/2015, obliga a comparar la representació gràfica georeferenciada de la finca en qualsevol operació que s'inscrigui (compravenda, herència, segregació, obra nova). Si hi ha discrepància, l'operació es pot inscriure igualment però queda constància de la incoherència, o el registrador pot exigir que es resolgui abans.
Com es corregeix, segons el tipus de discrepància
- Diferència de superfície petita. Sol resoldre's amb una declaració al Cadastre o una simple instància, sense necessitat d'informe tècnic.
- Diferència de superfície significativa. Cal un informe tècnic de validació gràfica alternativa (georeferenciació de la finca) que acrediti la superfície i els límits reals davant del Cadastre i el Registre.
- Diferència de titular. S'ha de tramitar el canvi de titularitat corresponent (per compravenda, herència o donació) davant l'organisme que no estigui actualitzat.
- Diferència de llindars amb veïns. És la més sensible: pot requerir un expedient de subsanació de discrepàncies, amb notificació als afectats i, si hi ha oposició, intervenció del Cadastre o dels tribunals.
Quan cal un tècnic
Quan la comprovació gràfica automàtica del Cadastre no és suficient, o quan el registrador exigeix una certificació de coordenades georeferenciades, cal un tècnic competent que aixequi un plànol topogràfic de la finca, el processi amb el programari homologat pel Cadastre i emeti l'informe de validació gràfica.
Preguntes freqüents
Què és la coordinació Cadastre-Registre?
És el mecanisme que va introduir la Llei 13/2015 perquè tots dos organismes comparteixin la representació gràfica georeferenciada de les finques i detectin automàticament discrepàncies de superfície o llindars en inscriure qualsevol operació.
Què passa si la superfície cadastral i la registral no coincideixen?
Si la diferència és petita, el registrador sol admetre la inscripció amb la superfície que consti al títol. Si és significativa, pot exigir un informe tècnic de validació gràfica que acrediti la superfície real i les coordenades de la finca.
Puc vendre un immoble amb discrepàncies entre Cadastre i Registre?
Sí, però convé resoldre-ho abans: una discrepància rellevant pot retardar la signatura a la notaria o generar dubtes al comprador. Corregir-ho prèviament agilitza l'operació.
Qui pot fer l'informe tècnic de validació gràfica?
Un tècnic competent (arquitecte o arquitecte tècnic) amb formació en topografia i coordenades georeferenciades, utilitzant les eines homologades pel Cadastre i el Col·legi de Registradors.
Quant triga a resoldre's una discrepància cadastral?
Depèn de la via: una simple actualització de dades físiques es pot resoldre en setmanes; una discrepància de llindars amb veïns afectats pot allargar-se diversos mesos si cal tramitar un expedient de subsanació de discrepàncies.
Normativa citada
- Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
- Real Decreto Legislativo 1/2004, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
- Resolución conjunta de la Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre coordinación gráfica.
Guia informativa, actualitzada a la data indicada. No substitueix l'anàlisi del teu expedient concret.
Expliquem-nos el teu cas
Mirem la teva documentació i et diem si hi ha recorregut abans de començar res. Resposta en menys de 24 hores laborables.
Si tens una notificació de l'Ajuntament o del Cadastre, el termini per recórrer sol ser d'un mes. No ho deixis.